Aluguel informal: o que a Justiça diz sobre os riscos do contrato “de boca”

A locação de um imóvel com base em um acordo verbal é uma prática extremamente comum no Brasil. A confiança e a ausência de burocracia parecem vantagens, mas essa informalidade esconde riscos jurídicos que podem transformar um bom negócio em uma grande dor de cabeça, tanto para o locador quanto para o inquilino.

Este artigo analisa, com base na Lei do Inquilinato e na jurisprudência consolidada, os principais riscos da locação informal e as melhores práticas para garantir a segurança jurídica do negócio.

Contrato verbal vale? Sim, mas prová-lo é o desafio.

A lei permite que a locação seja feita verbalmente, e os tribunais reconhecem sua validade quando a relação entre locador e inquilino fica comprovada. O problema está justamente aí: provar o que foi combinado.

Sem um contrato escrito, torna-se difícil demonstrar o valor do aluguel, o prazo de locação, as responsabilidades de cada parte e as consequências do descumprimento. A Justiça exige provas concretas, e simples alegações ou conversas informais raramente bastam.

Em casos assim, o locador ou o inquilino podem ter razão, mas não conseguem demonstrá-la. O processo se torna mais lento, caro e incerto.

Principais riscos para o Proprietário (locador)

1. Dificuldade na Ação de Despejo e Cobrança: Sem um contrato que estabeleça o valor e a data de vencimento, a cobrança de aluguéis atrasados se torna mais complexa. Obter uma ordem de despejo liminar (rápida) fica praticamente inviável, arrastando o processo por mais tempo.
2. Impossibilidade de Exigir Garantias: Fiador, caução ou seguro-fiança são proteções essenciais contra a inadimplência. Nenhuma delas pode ser exigida sem um contrato formal.
3. O Risco da Usucapião: Este é o maior temor de quem aluga um imóvel informalmente. Embora a posse do inquilino não gere direito à usucapião, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já reconheceu que, em situações excepcionais, a natureza dessa posse pode se transformar. Se o inquilino permanece no imóvel por muitos anos sem pagar aluguel, agindo como se fosse o dono (pagando impostos, fazendo reformas) e o locador se mantém inerte, essa situação pode, sim, abrir uma brecha para uma futura ação de usucapião.

Em julgamento (REsp 1.909.276/RJ), o STJ analisou um caso em que os ocupantes permaneceram por mais de trinta anos em um imóvel originalmente locado, sem contrato formal, sem pagar aluguel e arcando integralmente com tributos, taxas e benfeitorias, comportando-se como verdadeiros proprietários. Nessa hipótese, a Corte reconheceu que houve “alteração fática substancial”, isto é, uma mudança profunda na situação original, suficiente para transmutar a posse de inquilino em posse de dono (animus domini), admitindo o reconhecimento da usucapião.

Principais riscos para o Inquilino (locatário)

1. Instabilidade e Risco de Desocupação: Sem um prazo determinado por escrito, o locador pode pedir o imóvel de volta a qualquer momento (a chamada “denúncia vazia”), gerando grande insegurança para o inquilino e sua família.
2. Dificuldade em Comprovar Pagamentos: Se o inquilino paga o aluguel em dinheiro e não exige um recibo, não terá como provar a quitação. Em uma eventual ação de cobrança, corre o risco de ter que pagar novamente uma dívida já quitada.
3. Conflitos sobre Despesas e Benfeitorias: A responsabilidade por reparos, taxas de condomínio ou o direito a ser reembolsado por uma benfeitoria necessária ficam em uma zona cinzenta. A ausência de regras claras é um convite a desentendimentos.

A Solução: um Contrato Simples e Bem Feito

O contrato escrito é o principal instrumento de proteção para ambas as partes. Ele deve trazer as informações essenciais: dados completos do locador e do inquilino, descrição do imóvel, prazo da locação, valor do aluguel, índice e periodicidade de reajuste, forma de garantia (fiador, caução ou seguro-fiança), responsabilidades sobre despesas e condições para rescisão.

Também é importante anexar um laudo de vistoria com fotos, que registra o estado do imóvel no início da locação. Esse documento é decisivo para evitar discussões sobre danos ou reparos quando o contrato terminar.

A importância da formalização para fins fiscais

Formalizar o contrato também garante regularidade fiscal. Os aluguéis recebidos devem ser declarados à Receita Federal e estão sujeitos à tributação. A falta de comprovação documental pode gerar multas e complicações no Imposto de Renda.

Para quem tem mais de um imóvel, a formalização contribui para uma gestão patrimonial eficiente, permitindo controle de recebimentos, planejamento financeiro e até estruturação em holdings familiares ou empresariais.

A formalidade protege ambas as partes

O contrato verbal é legal, mas arriscado. Ele deixa locadores e inquilinos vulneráveis a interpretações, falhas de prova e litígios desnecessários. A prática demonstra que a ausência de contrato é uma das principais causas de disputas judiciais em locações urbanas.

Por outro lado, o contrato escrito traz clareza, previsibilidade e segurança. Ele evita conflitos, protege o patrimônio e demonstra boa-fé de ambas as partes. A formalidade, longe de ser um excesso de burocracia, é a base de uma relação justa e equilibrada.