A usucapião regulariza imóveis ocupados por longo período e garante segurança jurídica ao possuidor. Este artigo reúne requisitos, prazos e modalidades.
A usucapião transforma a posse prolongada em propriedade, desde que cumpridos requisitos legais como animus domini e continuidade. Cada modalidade tem prazos e exigências próprias, amplamente consolidadas na jurisprudência.
O Que é a ação de usucapião?
A usucapião é o instrumento jurídico que permite a quem exerce posse prolongada, pacífica e sem oposição, tornar-se proprietário do imóvel. Prevista nos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil, ela consolida uma situação de fato e materializa a função social da propriedade, reconhecendo o direito de quem deu ao bem a destinação econômica e familiar adequada.
Originária do latim usucapio, que significa “adquirir pelo uso”, a usucapião representa o reconhecimento legal do esforço e da continuidade de quem trata o imóvel como seu, realiza benfeitorias, paga impostos e o preserva com responsabilidade.
Requisitos legais
A configuração da usucapião exige elementos objetivos e subjetivos, avaliados segundo o comportamento do possuidor e a jurisprudência consolidada dos tribunais. O requisito subjetivo essencial é o animus domini, a intenção inequívoca de agir como dono. O Superior Tribunal de Justiça entende que a posse exercida em razão de contrato, como compra e venda, locação ou comodato, em regra, não demonstra esse ânimo, pois ocorre em nome de outrem. Contudo, admite-se a chamada transmutação da posse, quando o ocupante passa a agir como proprietário, rompendo a subordinação ao titular registral (STJ – REsp 2.172.585/DF, 2023).
A posse deve ser mansa, pacífica e contínua durante todo o prazo exigido em lei. O Tribunal de Justiça de São Paulo já decidiu que a simples existência de ação de cobrança não interrompe o prazo da usucapião, pois se trata de demanda obrigacional e não possessória (TJSP – Apelação Cível 1012146-89.2017.8.26.0348). O tempo necessário varia conforme a modalidade, podendo ir de dois a quinze anos, conforme os requisitos de cada caso.
Modalidades de usucapião
Na usucapião extraordinária, prevista no artigo 1.238 do Código Civil, exige-se a posse por quinze anos, independentemente de justo título e boa-fé. Esse prazo pode ser reduzido para dez anos se o possuidor tiver estabelecido moradia habitual ou realizado obras de caráter produtivo. O STJ reafirma que a mera tolerância do proprietário não configura posse apta a gerar usucapião (STJ – AgInt no AREsp 2.230.818/RO, 2023).
A usucapião ordinária, prevista no artigo 1.242 do Código Civil, requer dez anos de posse com justo título e boa-fé. O prazo pode ser reduzido para cinco anos quando o imóvel foi adquirido com base em registro posteriormente cancelado, desde que o possuidor tenha morado no local ou realizado investimentos de interesse social. Para essa modalidade, o justo título é qualquer documento que, em tese, seria apto a transferir a propriedade, ainda que possua vício formal, como um contrato de compra e venda (TJRJ – Apelação 0006075-90.2011.8.19.0058).
A usucapião especial urbana, disciplinada no artigo 1.240 do Código Civil e no artigo 9º do Estatuto da Cidade, é aplicável a quem possui, por cinco anos, imóvel urbano de até 250 m² utilizado como moradia, desde que não tenha outro bem. O STJ admite que o uso misto, com pequena atividade comercial exercida pela família, não descaracteriza o direito (STJ – REsp 1.777.404/TO, 2019). O TJSP, por sua vez, entende que não é possível somar posses anteriores, pois a exigência de moradia tem caráter pessoal (TJSP – Apelação Cível 1111629-94.2016.8.26.0100).
A usucapião especial rural, prevista no artigo 1.239 do Código Civil, exige cinco anos de posse produtiva e moradia habitual em área de até 50 hectares, valorizando a função social e econômica da terra. Já a usucapião familiar, do artigo 1.240-A, prevê aquisição do imóvel urbano de até 250 m² após dois anos de posse exclusiva, quando o ex-cônjuge ou companheiro abandona o lar. Os tribunais vêm ampliando o conceito de abandono, considerando não apenas a saída física do imóvel, mas também a ausência de assistência e cuidado familiar.
Procedimentos: judicial ou extrajudicial
A usucapião pode ser processada judicialmente ou diretamente no cartório. A via extrajudicial, prevista no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, é mais rápida e indicada para situações em que há consenso entre as partes e documentação completa. Já a via judicial é necessária quando há conflito de interesses, divergência de confrontantes ou ausência de documentos essenciais. Em ambas as hipóteses, a orientação e atuação de advogado especializado são obrigatórias, garantindo segurança e validade ao procedimento.
Por que regularizar o imóvel?
Regularizar o imóvel por meio da usucapião é assegurar um direito conquistado pelo tempo. Além de prevenir litígios e impedir que terceiros reivindiquem a posse, o registro formal valoriza o patrimônio, viabiliza financiamentos, sucessões e negócios jurídicos, e traz estabilidade às relações familiares e econômicas. O imóvel passa a integrar plenamente o mercado formal, protegendo o possuidor e sua família de incertezas futuras.
Garanta a proteção do seu patrimônio
A usucapião é o reconhecimento jurídico de uma história construída com tempo, trabalho e dedicação. Regularizar o imóvel é consolidar esse caminho e transformar o esforço de anos em segurança patrimonial e estabilidade para o futuro. Cada caso deve ser tratado de forma individualizada assegurando a solução mais segura e eficiente para regularizar o imóvel.
Nosso escritório atua na condução de processos judiciais e extrajudiciais de usucapião, com análise técnica da posse, definição da modalidade adequada e acompanhamento integral até o registro final da propriedade.
Felipe Scheifer de Castilho
