Distrato de Contrato: Como Sair de um Acordo Sem Prejuízo Desnecessário

Às vezes um contrato que fazia sentido no início deixa de fazer. O fornecedor não entregou o que prometeu, o projeto mudou de direção, ou a parceria simplesmente não funcionou. O problema é que a saída de um contrato nem sempre é simples, e sair da forma errada pode custar caro.

Antes de tudo, vale separar três situações que costumam ser confundidas. Distrato, em sentido técnico, é a saída por acordo das duas partes (o Código Civil chama isso de resilição bilateral, art. 472, "o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato"). Diferente dele são a saída unilateral, em que apenas uma parte decide encerrar (art. 473), e a rescisão por descumprimento da outra parte (resolução, art. 475). Este artigo trata das três hipóteses, mas, a rigor, "distrato" é só a primeira.

O que é o distrato

Distrato é o acordo mútuo para encerrar um contrato. É a forma mais limpa de sair de uma relação contratual: ambas as partes concordam que o contrato acaba, e definem o que cada um fica devendo ao outro.

Quando bem negociado, o distrato evita processos, multas excessivas e desgaste desnecessário.

Quando o distrato é possível

Em regra, qualquer contrato pode ser distratado se as duas partes concordarem. O que muda são as condições, especialmente se há:

• Serviços já prestados que precisam ser pagos
• Material adquirido especificamente para o contrato
• Valores antecipados que precisam ser devolvidos
• Multa prevista em contrato para rescisão antecipada

O ideal é que o distrato seja documentado por escrito, com as condições claras: o que cada parte deve pagar, quais obrigações se encerram e quais permanecem (como confidencialidade, por exemplo).

Quando só uma parte quer sair

Se o contrato tem prazo determinado e uma das partes quer sair antes, sem causa que justifique, normalmente se aplica a multa rescisória prevista no contrato. Além da multa, a saída unilateral imotivada de um contrato por prazo determinado pode gerar perdas e danos à parte prejudicada.

A questão é: a multa é proporcional? Aqui entra uma garantia importante. O art. 413 do Código Civil determina que a cláusula penal deve ser reduzida pelo juiz quando a obrigação tiver sido cumprida em parte ou quando a penalidade for manifestamente excessiva, considerada a natureza e a finalidade do negócio. A doutrina entende que essa redução é um dever do juiz, e não uma simples faculdade, vale mesmo que o contrato não a preveja e ainda que as partes tenham combinado o contrário. Multas que punem muito mais do que o prejuízo real tendem, portanto, a ser ajustadas em juízo.

Quando a saída é justificada sem multa

Há situações em que uma parte pode rescindir o contrato sem pagar multa:

• A outra parte descumpriu obrigação relevante (não entregou o serviço, não pagou, não cumpriu prazo)
• Houve força maior ou caso fortuito que tornou o contrato impossível de cumprir
• A lei prevê expressamente o direito de rescisão (como no caso de contratos de locação com prazo)

Nesses casos, documentar bem o descumprimento é essencial, e-mails, mensagens, notificações, laudos, antes de formalizar a saída.

O que fazer antes de sair do contrato

1. Leia o contrato com atenção

Parece óbvio, mas muita gente não sabe o que o contrato prevê para rescisão. Antes de qualquer movimento, leia a cláusula de rescisão e identifique: qual o prazo de aviso prévio? Qual a multa? O que cada parte deve fazer ao encerrar?

2. Notifique antes de agir

Sair sem avisar, simplesmente parando de entregar ou de pagar, coloca você em falta. Mesmo que a outra parte tenha descumprido, formalize sua posição por escrito antes de interromper qualquer obrigação sua.

3. Negocie as condições do encerramento

Em muitos casos, a multa prevista é o ponto de partida para a negociação, não o número final. Uma saída negociada pode resultar em valores menores e sem processo judicial.

4. Documente tudo

Qualquer acordo de saída deve ser documentado, por escrito, assinado por ambas as partes. Um e-mail de confirmação pode não ser suficiente se o valor em jogo é relevante.

Distrato em contratos de imóvel na planta

Para contratos de compra de imóvel na planta (incorporação imobiliária), as regras são diferentes e mais protetivas. A chamada Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) inseriu o art. 67-A na Lei 4.591/1964 e fixou um limite para o que a construtora pode reter quando o comprador desiste: em regra, até 25% da quantia paga. Quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, um regime que separa o patrimônio da obra do restante da incorporadora, esse limite de retenção sobe para até 50% (art. 67-A, § 5º).

Vale um alerta para não confundir: esse patamar de 25% (ou 50%) é o da incorporação/imóvel na planta. Loteamentos seguem regra própria e mais branda, com retenção limitada a até 10% (art. 32-A da Lei 6.766/1979). São situações diferentes.

E a lógica se inverte quando a culpa é da construtora: se a desistência decorre de atraso na entrega imputável à incorporadora, o comprador pode ter direito à devolução dos valores pagos, com correção (art. 43-A da Lei 4.591/1964). Como essa legislação é relativamente recente, a forma de calcular as deduções em cada caso concreto deve ser confirmada à luz da jurisprudência atual.

Quando vale a pena consultar um advogado

Se o contrato tem valor relevante, se há conflito sobre o que cada parte deve, ou se a outra parte está ameaçando ação judicial, a orientação jurídica prévia evita erros que custam mais do que o próprio distrato.

Para contratos empresariais ou imobiliários em Ponta Grossa e na região dos Campos Gerais, entre em contato para uma avaliação da melhor saída no seu caso.