Locação Comercial: Direitos do Locatário e do Locador em Caso de Despejo

Você montou seu negócio num ponto comercial, investiu em reforma, construiu clientela, e então o dono do imóvel diz que quer o espaço de volta. Ou o contrário: você é o proprietário e o inquilino não paga e não sai.

As regras de locação comercial têm particularidades importantes em relação à locação residencial, e entendê-las faz diferença na hora de negociar ou de acionar a Justiça.

A proteção do locatário comercial: o direito de renovação

Uma das maiores proteções do inquilino comercial é o direito de renovação compulsória do contrato. Se o locatário cumpriu certos requisitos, ele pode exigir que o contrato seja renovado, mesmo que o proprietário não queira.

Esse direito vem do art. 51 da Lei 8.245/91 (a Lei do Inquilinato). Para tê-lo, o locatário precisa, em resumo:

• Ter contrato escrito e por prazo determinado, com 5 anos ou mais (ou contratos consecutivos que somem 5 anos ininterruptos)
• Estar explorando o mesmo ramo de atividade há pelo menos 3 anos
• Estar em dia com as obrigações do contrato

A renovação deve ser pedida judicialmente entre 1 ano e, no máximo, 6 meses antes do fim do contrato (art. 51, §5º). Atenção: esse é um prazo decadencial. Perdê-lo significa perder não só o direito à renovação, mas também o direito à indenização pelo fundo de comércio.

Quando o proprietário pode retomar o imóvel

Mesmo com contrato vigente ou com direito de renovação, o proprietário pode retomar o imóvel em algumas situações:

• Uso próprio ou de familiar direto para exercer atividade específica
• Obras determinadas pelo poder público que exijam a demolição do imóvel
• Realização de reformas estruturais que valorizem significativamente o imóvel
• Proposta de terceiro em melhores condições, uma oferta de outro interessado, em condições melhores que as do locatário atual

Esse último ponto merece um esclarecimento importante, porque costuma ser mal compreendido. A proposta de terceiro em melhores condições não dá ao locatário o direito de igualar a oferta e permanecer. Ao contrário: ela é uma das defesas que o proprietário pode usar para afastar a renovação compulsória (Lei 8.245/91, art. 72). O que a lei garante ao locatário, nesse cenário, é o direito a indenização pelos prejuízos da mudança, perda do ponto e desvalorização do fundo de comércio (art. 52, §3º). Há, ainda, uma proteção: para afastar a renovação, a proposta do terceiro não pode ser para explorar o mesmo ramo de atividade do locatário (art. 72, §1º).

O que o locatário tem direito quando é despejado injustamente

Se o proprietário retoma o imóvel sem justa causa ou não cumpre a finalidade declarada (por exemplo, declarou uso próprio mas logo depois alugou para outra pessoa), o locatário pode ter direito a indenização pelos prejuízos, incluindo:

• Fundo de comércio (a perda do ponto)
• Custo de mudança e reinstalação
• Depreciação dos equipamentos removidos
• Lucros cessantes durante o período de transição

Esses valores podem ser expressivos, especialmente para negócios estabelecidos.

Como funciona a ação de despejo para o proprietário

Se o inquilino não paga e não desocupa, o caminho do proprietário é a ação de despejo. O processo tem etapas:

1. Notificação extrajudicial ao inquilino (em alguns casos obrigatória antes de ajuizar)
2. Ajuizamento da ação de despejo com pedido de liminar
3. Se o inquilino não purgar a mora (pagar o atrasado) no prazo, o despejo é decretado
4. Cumprimento da decisão pelo oficial de Justiça

Vale conhecer os prazos. A ação de despejo segue o rito da Lei 8.245/91 (arts. 59 a 66). No despejo por falta de pagamento, o locatário pode purgar a mora pagando o débito atualizado em 15 dias contados da citação (art. 62, II), mas esse benefício não pode ser usado se ele já o tiver utilizado nos 24 meses anteriores (art. 62, parágrafo único). A lei também prevê hipóteses de liminar de desocupação em 15 dias, mediante caução, inclusive na falta de pagamento quando o contrato não tem garantia (art. 59, §1º).

Para inadimplência, o processo pode ser relativamente ágil quando a documentação está em ordem. Para outras hipóteses (uso próprio, renovação negada), o processo costuma ser mais lento.

O que o locatário pode fazer para se defender

Se você recebeu notificação de despejo ou sabe que o proprietário quer o imóvel de volta, as principais defesas são:

• Verificar se o contrato ainda está vigente e se o prazo foi cumprido corretamente
• Conferir se os requisitos para renovação compulsória estão presentes
• Verificar se o motivo declarado pelo proprietário é legítimo
• Negociar, muitas vezes, o proprietário aceita uma indenização para dispensar o processo

Contratos sem prazo determinado

Muitos contratos comerciais funcionam por prazo indeterminado, o que é arriscado para o locatário. Nesse caso, o proprietário pode encerrar o contrato mediante notificação com prazo de 30 dias, sem precisar justificar. Sem contrato por prazo determinado, o direito de renovação não existe.

Quando buscar orientação

Se você está em negociação sobre a renovação ou retomada de um imóvel comercial, dos dois lados, a orientação jurídica prévia define a estratégia e pode evitar um processo desnecessário.

Para locações comerciais em Ponta Grossa e na região dos Campos Gerais, entre em contato.