Usucapião: Quem Tem Direito, Quais os Tipos e Como Funciona o Processo

Você mora em um terreno ou imóvel há anos, paga os impostos, cuida da propriedade, mas não tem escritura no seu nome. Essa situação, muito mais comum do que se imagina, pode ser regularizada por meio do usucapião.

Mas o que exatamente é o usucapião, quem tem direito e como funciona na prática? Este artigo esclarece os pontos principais.

O que é usucapião

Usucapião é a aquisição da propriedade pelo uso prolongado e contínuo de um bem imóvel, desde que preenchidas as condições previstas em lei.

Em outras palavras: se uma pessoa ocupa um imóvel por determinado período, sem oposição do dono e com a intenção de exercer a propriedade, ela pode requerer judicialmente (ou administrativamente) o reconhecimento desse direito, e ter o imóvel registrado em seu nome.

A lógica por trás do instituto é que a propriedade deve cumprir uma função social. Um terreno abandonado por décadas, enquanto outra família nele vive e produz, pode ser regularizado em favor de quem efetivamente o ocupa.

Quais são os tipos de usucapião

A legislação brasileira prevê diferentes modalidades de usucapião, com prazos e requisitos distintos. Os principais são:

Usucapião ordinário

Prazo: 10 anos (CC, art. 1.242). O prazo cai para 5 anos em uma hipótese específica: quando o imóvel foi adquirido onerosamente, com base em registro que depois foi cancelado, e o possuidor estabeleceu ali sua moradia ou realizou investimentos de interesse social e econômico (CC, art. 1.242, parágrafo único). Não basta, portanto, "um contrato qualquer": o prazo reduzido pressupõe um registro anterior que veio a ser invalidado.

Requisito: posse contínua, mansa e pacífica, com justo título e boa-fé.

Usucapião extraordinário

Prazo: 15 anos (ou 10 anos, se o possuidor estabeleceu no imóvel sua moradia habitual ou realizou obras e serviços de caráter produtivo).

Requisito: posse contínua, mansa e pacífica. Não é necessário justo título nem boa-fé, o prazo maior compensa a ausência desses elementos.

Usucapião especial urbano (pro moradia)

Prazo: 5 anos.

Requisito: área urbana de até 250m², usada para moradia própria ou da família, sem outro imóvel no nome do requerente (CF, art. 183; CC, art. 1.240). O direito não é reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez (CC, art. 1.240, §2º), ou seja, o impedimento é o requerente já ter sido beneficiado antes por essa modalidade, e não o imóvel "nunca ter sido usado".

Usucapião especial rural

Prazo: 5 anos.

Requisito: área rural de até 50 hectares, tornada produtiva pelo trabalho do requerente ou de sua família e onde ele tenha sua moradia, desde que não seja proprietário de outro imóvel, rural ou urbano (CF, art. 191; CC, art. 1.239). A moradia no imóvel é requisito essencial dessa modalidade.

Usucapião coletivo

Voltado para comunidades em áreas urbanas ocupadas por população de baixa renda. O prazo é de 5 anos e o pedido é feito coletivamente.

Usucapião familiar (por abandono)

Prazo: 2 anos.

Requisito: cônjuge ou companheiro abandona o lar, deixando o outro com a posse direta e exclusiva de imóvel urbano de até 250m² cuja propriedade dividiam, desde que o requerente não tenha outro imóvel (CC, art. 1.240-A). É a modalidade com menor prazo.

O que precisa ser provado

Independentemente da modalidade, o usucapião exige que o possuidor comprove:

• O tempo de posse exigido pela modalidade pleiteada
• Que a posse foi exercida de forma contínua (sem interrupção relevante)
• Que a posse foi mansa e pacífica (sem oposição do proprietário ou de terceiros)
• Que há intenção de ser dono (animus domini)

As provas podem incluir: contas de água e luz no nome do possuidor, IPTU, declarações de vizinhos, fotos e outros documentos que demonstrem a ocupação ao longo do tempo.

Como funciona o processo

Via judicial

O processo de usucapião judicial é ajuizado perante a Vara de Registros Públicos ou a Vara Cível competente. Sob o CPC/2015, a ação tramita pelo procedimento comum (não há mais o procedimento especial que existia no código anterior). O proprietário registrado (se identificado) e os confinantes são notificados. O Ministério Público é intimado e intervém nas hipóteses legais, quando há interesse público ou social, ou interesse de incapaz (CPC, art. 178); fora dessas situações, o próprio MP pode manifestar-se pela desnecessidade de intervir, sem que isso gere nulidade. Ao final, o juiz profere sentença que serve de título para registro no Cartório de Imóveis.

O prazo de duração varia conforme a comarca e a complexidade do caso, mas processos simples podem ser concluídos em 1 a 2 anos.

Via extrajudicial (cartório)

Desde 2016, é possível fazer o usucapião diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem processo judicial. O procedimento foi criado pelo CPC/2015, que acrescentou o art. 216-A à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), e aperfeiçoado pela Lei 13.465/2017, hoje regulamentado pelo Provimento 65/2017 da Corregedoria Nacional de Justiça. Para a via extrajudicial, é preciso que:

• Todos os envolvidos concordem (proprietário, confinantes e eventuais interessados)
• Haja advogado representando o requerente
• Sejam apresentados os documentos exigidos (entre eles a ata notarial lavrada pelo tabelião, que atesta o tempo de posse)

Um ponto importante: hoje, se o titular ou confinante for regularmente notificado e ficar em silêncio, esse silêncio é interpretado como concordância (art. 216-A, §2º, da LRP), antes da Lei 13.465/2017, o silêncio valia como discordância. Ainda assim, o procedimento extrajudicial pressupõe ausência de conflito: havendo qualquer impugnação fundamentada, o caso é redirecionado para o Judiciário.

Imóvel sem registro prévio: é possível?

Sim, é possível requerer usucapião de imóvel que nunca teve registro, como terrenos em situação irregular. Isso é possível porque o usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade: ele não deriva de um dono anterior, e por isso a sentença (ou a ata notarial, na via extrajudicial) serve de título para abrir uma nova matrícula no Cartório de Imóveis. Nesses casos, o processo costuma exigir cuidado extra com a correta descrição e individualização do imóvel, mas é plenamente viável.

Quando procurar um advogado

O usucapião é um processo que exige planejamento e organização documental. A avaliação prévia de um advogado permite identificar qual modalidade se aplica, quais provas precisam ser reunidas e qual caminho, judicial ou extrajudicial, é mais adequado para cada situação.

Se você ocupa um imóvel em Ponta Grossa ou na região dos Campos Gerais e quer entender se tem direito ao usucapião, o primeiro passo é uma consulta técnica.