Regularização de Imóvel: O Que É e Por Que É Urgente Antes de Vender

Você decide vender o imóvel e, ao reunir os documentos, descobre que algo não está certo: o imóvel está no nome de um familiar falecido, a construção não foi averbada, ou a área registrada no cartório não bate com a real. Problemas assim travam a venda, às vezes por meses.

Regularizar o imóvel antes de vender (ou antes de precisar) é uma das decisões mais práticas e que mais economizam tempo e dinheiro.

O que significa um imóvel "irregular"

Um imóvel pode ser irregular de várias formas diferentes, e cada uma tem sua solução:

Imóvel sem escritura (só contrato de gaveta) O contrato particular de compra e venda não transfere a propriedade. Mais do que isso: é o registro da escritura pública na matrícula do imóvel, e não apenas a sua lavratura no tabelionato, que torna você proprietário perante a lei (CC, art. 1.245). Enquanto o título não é registrado, quem aparece como dono no Cartório de Registro de Imóveis continua sendo o vendedor.

Imóvel ainda no nome do falecido Se o antigo proprietário faleceu e o inventário nunca foi feito, o imóvel permanece registrado no nome do morto. Não é possível vender sem regularizar.

Construção não averbada Você construiu uma casa no terreno, mas nunca registrou essa construção no cartório. Para a lei, o terreno existe, mas a casa não. Isso afeta o valor do imóvel e cria problemas em financiamentos e seguros.

Área divergente O que consta no registro não bate com o terreno real. Pode ser por subdivisões antigas, ocupações progressivas ou simplesmente erros históricos de medição.

IPTU em nome de terceiro O imóvel mudou de mão informalmente, mas o município ainda cobra o imposto em nome do antigo dono. Isso não regulariza a propriedade, mas cria problemas documentais adicionais.

Por que regularizar antes de vender (e não durante)

Tentar resolver esses problemas no meio de uma negociação é a pior situação possível: o comprador perde a paciência, o financiamento do banco pode ser bloqueado, e você perde a venda, ou precisa aceitar um desconto maior no preço.

Além disso, compradores que descobrem irregularidades durante a negociação entendem que têm poder de barganha, e costumam usar.

O que regularizar reduz no tempo de venda

Um imóvel com documentação completa fecha negócio mais rápido, pelo preço pedido, sem surpresas. Isso porque:

• O cartório não apresenta pendências
• O banco aprova o financiamento sem obstáculos
• O comprador não pede desconto por "risco documental"
• O processo de escritura e registro acontece sem burocracia adicional

Passos gerais para regularização

O processo varia conforme o tipo de irregularidade, mas em geral envolve:

1. Levantamento da situação atual, pesquisar o que consta na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis
2. Identificar o tipo de irregularidade, cada problema tem um caminho específico
3. Reunir a documentação necessária, certidões, plantas, projetos, contratos
4. Regularização no cartório ou na prefeitura, dependendo do caso
5. Averbação ou registro das mudanças, para que o imóvel fique em ordem

Em casos de imóvel herdado sem inventário, a regularização passa por um inventário (judicial ou extrajudicial). Em casos de usucapião, pode ser necessário um processo. Em outros casos, basta a documentação correta.

Dois pontos práticos sobre o inventário valem o destaque, porque reforçam a urgência:

• Prazo. O inventário deve ser instaurado em até 2 meses (60 dias) contados do falecimento (CPC, art. 611). A legislação estadual de ITCMD costuma prever multa pela abertura fora do prazo, mais um motivo para não deixar para depois.
• Quando cabe a via de cartório. O inventário extrajudicial (por escritura pública, mais rápido) é cabível quando todos os herdeiros são maiores e capazes e há consenso (CPC, art. 610, §1º). Havendo herdeiro incapaz ou conflito, o inventário em regra é judicial. A existência de testamento, que antes impedia a via extrajudicial, hoje tem sido admitida pela jurisprudência em certas condições, o que deve ser avaliado caso a caso.

Quando buscar orientação

Se você pretende vender, transferir, financiar ou usar um imóvel como garantia nos próximos 6 a 12 meses, vale fazer um levantamento agora. A maioria das irregularidades tem solução, o que varia é o tempo necessário.

A análise do imóvel e a identificação das pendências é o primeiro passo. Para imóveis em Ponta Grossa e na região dos Campos Gerais, entre em contato para uma avaliação.

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